시장금리 상황이나 집주인(임대인)의 자금 사정에 따라 기존의 전세를 월세로 또는 월세를 전세로 전환하는 경우들이 있습니다.
이럴때 어떻게 그 금액이 산정되는지를 자료를 찾아보았습니다.
오늘은 그 내용을 공유합니다.
용어 설명
집주인(임대인): 주택 등 부동산 소유자
세입자(임차인): 주택 등 부동산을 빌려 사용하는 자
전월세전환율: 전세를 월세로 변경할때 적용되는 이율 (월차임전환율이라고도 할수 있습니다.)
관련법규
주택임대차보호법 시행령 제9조에 따르면 전환시 아래와 같은 비율에 의해 정해집니다.
대통령령으로 정하는 비율은 연 1할 즉 10%입니다. 최대 임대금액비율을 10%로 한정시켜놓았습니다.
대통령령으로 정하는 이율은 연2%입니다.
대통령으로 정하는 월차임 이율은 현재 2%입니다.
따라서 제 7조의 2에 따르면 은행 시중 적용대출금리와 대통령령으로 정하는 비율 10%를 고려하여 협의해서 정하거나, 한국은행 기준금리+대통령으로 정한 이율인 2%를 더한 비율로 계산합니다.
둘중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 명시되어 있습니다.
따라서 현재는 한국은행기준금리+전환이율(2%)로 최대 임대료로 계산됩니다.
전월세 전환 계산
현재 한국은행 기준금리는 1.5% (에고 계속 오르네요) 이므로 1.5%+2%이면 3.5%가 전환율입니다.
예를 들어 현재 보증금 1억, 월세 120만원인 아파트가 있다고 가정합니다.
보증금을 5천으로 했을 경우, 이 아파트 월세는 어떻게 계산될까요?
1억-5천을 빼면 5천만원. 여기에 *3.5%를 하면 1,750,000원입니다.
이를 12로 나누면 월 145,833원
따라서 월세가 1,345,833원이 됩니다.
또 다른 예를 들어보겠습니다.
현재 전세가 4억5천인데 월세 보증금 5천으로 책정했을때 월세는 얼마가 되나요?
4억5천-5천=4억*3.5%/12=1,166,667 원이 됩니다.(임대료 인상률 0%일때)
이 계산법은 기존 세입자가 거주후 전환할때 계산하는 기본 공식이지만 서로간의 협의에 의해서 정해집니다. 가이드라인을 제공한다고 볼 수 있습니다.
전월세 전환률은 금리, 지역에 따라 변동됩니다.
새로 계약할때는 그당시 시세를 봐서 +_될 수 있습니다.
전월세 계산기
계산하기 귀찮으면 인터넷에서 전월세를 쉽게 계산하는 계산기를 통해 알아 볼 수도 있습니다.
월세 책정 공식?
그럼 처음 월세는 어떻게 책정되는가?
월세는 전세가 기준으로 형성된다고 합니다.
전세가 1천만원당 5만원~10만원선으로 지역마다 다르다고 합니다.
부동산은 알쏭 달쏭합니다.